Spadek bez testamentu…

Nieruchomość otrzymana w spadku rodzi szereg obowiązków po stronie spadkobiercy. Już sam proces dziedziczenia może okazać się bardzo skomplikowany, jeżeli w grę wchodzi testament, wielość spadkobierców czy osoby, którym przysługuje prawo do zachowku. Jednakże to dopiero początek. Następnie należy przeprowadzić postępowanie wieczystoksięgowe, a także zainteresować się podatkiem od darowizn, od nieruchomości oraz ewentualnie podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Nieruchomość w spadku

Po stracie bliskiej osoby lub kogoś z dalszej rodziny rzadko myślimy o pozostawionym przez zmarłego majątku, w szczególności jeśli dotyczy to nieruchomości (domu lub mieszkania). Po czasie żałoby jednak należy pochylić się nad tą sprawą, ponieważ stan prawny wymaga zawsze uregulowania szczególnie, jeżeli pochodzi ze spadku. Bierność spadkobiercy może tylko spowodować utrudnienia w rozporządzaniu nieruchomością, a w efekcie często problemów i kłótni rodzinnych które często kończą się na sali sądowej w obecności biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego oraz prawników ale również nałożenia przez urzędy i Sądy kar w kwotach dziesiątek tysięcy. Powstaje wówczas wiele pytań odnośnie dziedziczenia, zwłaszcza kiedy nie pozostawiono testamentu.

Nie tylko rodzice i bogata ciocia z ameryki… Od kogo można spadkować ??

1 grupa spadkobierców ustawowych:

Po śmierci któregoś z rodziców w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku jego dzieci oraz małżonek. Małżonek oraz dzieci są pierwszą grupą dziedziczenia z pięciu wymienianych przez Ustawę Kodeksu Cywilnego. Dziedziczą oni w częściach równych, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku. Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy przed śmiercią małżonka w jego małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej – to żyjący małżonek zachowa własny udział w majątku wspólnym w wysokości 1/2 , natomiast dziedziczeniu ustawowemu (zgodnie z powyższymi zasadami) podlegać będzie udział przypadający zmarłemu małżonkowi, również w wysokości 1/2 (w założeniu, że udziały małżonków w majątku wspólnym były równe).

Przykład: jeżeli spadkodawca pozostawał w małżeństwie i miał dwójkę dzieci, to po jego śmierci nieruchomość wchodząca w skład majątku wspólnego zyska następujących właścicieli w częściach ułamkowych: żyjący małżonek 4/6 udziału oraz dzieci po 1/6 udziału.

2 grupa spadkobierców ustawowych:
Małżonek i rodzice otrzymują spadek w przypadku gdy spadkodawca nie pozostawił po sobie dzieci, wnuków, prawnuków. W przypadku dziedziczenia w tej grupie małżonkowi należy się 1/2 spadku, natomiast rodzice zmarłego otrzymują po 1/4 spadku. Jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych.

3 grupa spadkobierców ustawowych:
Dziadkowie dochodzą do dziedziczenia, jeżeli dziedziczyć nie mogą małżonek, zstępni, rodzice, rodzeństwo i dzieci rodzeństwa. Dziadkowie dziedziczą spadek w częściach równych. Jeżeli, którekolwiek z nich nie dożyło otwarcia spadku to przypada on zstępnym nieżyjącego dziadka (lub babki). Oznacza  to, że do dziedziczenia mogą dojść wujowie, stryjowie, ciotki spadkodawcy. Gdyby takowych zstępnych nie było to udział w spadku zmarłego dziadka ulega podziałowi między żyjących dziadków. 

4 grupa spadkobierców ustawowych:
Pasierbowie, czyli dzieci małżonka spadkodawcy z innego związku również mają prawo do dziedziczenia ustawowego od stosunkowo niedawna.  Pasierbowie mogą dziedziczyć w przypadku gdy nie ma małżonka spadkodawcy ani innych krewnych uprawnionych do spadkobrania. Po spadkodawcy nie mogą dziedziczyć zstępni pasierbów.

5 grupa spadkobierców ustawowych:
W przypadku braku spadkobierców z poprzednich grup spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania. Jeżeli ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy w Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić albo ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa.

To duży skrót kolejności dziedziczenia ustawowego, mieć należy jednak na względzie, że w danych okolicznościach spadkobierca w spadku uzyskać może ułamkową część prawa własności nieruchomości, nie natomiast pełne do niej prawo.

Akt Poświadczenia Dziedziczenia, Stwierdzenie Nabycia Spadku

Do ustalenia kręgu spadkobierców dojść może na dwa sposoby:

1. Akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza przy udziale wszystkich potencjalnych spadkobierców. W dokumencie tym szczegółowo zostaną wskazane udziały poszczególnych spadkobierców w spadku. Forma ta występuje w obrocie prawnym od 01 marca 2009 r. Należy jednak pamiętać, że w kancelarii notarialnej stawić się muszą jednocześnie wszyscy spadkobiercy i muszą być oni zgodni co do sposobu dziedziczenia oraz wysokości przypadających udziałów w spadku.

Obecnie za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia notariusz pobiera opłatę w wysokości 50 zł bez względu na wartość spadku, oraz dodatkowo 100 zł za sporządzenie protokołu poprzedzającego wydanie aktu poświadczenia. Informacje o sporządzonym akcie poświadczenia dziedziczenia zamieszcza się w rejestrze prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną. Akt taki ma taką samą moc jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

2.  Sądowe stwierdzenia nabycia spadku. Droga ta jest wybierana w sytuacji, gdy występuje spór co do kręgu spadkobierców bądź wysokości przypadających udziałów, lub też gdy spadkobiercy są nieznani. Wówczas to sąd, w drodze postępowania nieprocesowego, ustala krąg spadkobierców oraz określa przypadające im udziały w spadku.

Koszty sądowego postępowania spadkowego obejmują opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobieraną od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku. Dodatkowo zapłacimy 5 złotych za wpis do Rejestru Spadkowego.

Obowiązki nowego właściciela nieruchomości

Uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia bądź postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie oznacza końca obowiązków spadkobiercy. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, zmianę właściciela należy wpisać do księgi wieczystej. W tym celu spadkobierca powinien złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. Wniosek taki składa się na specjalnym formularzu („KW-wpis”), podlega on opłacie stałej w wysokości 200 zł.

Właściciel, którego prawo własności nieruchomości zostało wpisane do księgi wieczystej, korzysta z instytucji zwanej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jeżeli jednak spadkobierca zwleka z ujawnieniem swojego prawa własności w księdze wieczystej, musi liczyć się z pewnymi konsekwencjami. Sądy spadku oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia, sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.

Podatek od spadków i darowizn

Należy pamiętać o opłaceniu podatku od spadków i darowizn, uwzględniającego wartość odziedziczonej nieruchomości. W określonych w ustawie przypadkach (art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn) skorzystać można z ulgi mieszkaniowej polegającej na tym, że w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia – nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Podatek od nieruchomości

Należy również powiadomić Urząd Miasta i Gminy o nabyciu nieruchomości. Wówczas nabywca będzie widniał jako aktualny właściciel i płatnik podatków. Musisz też pamiętać o obowiązku złożenia deklaracji podatkowej w Urzędzie Miasta właściwym dla Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od sporządzenia aktu notarialnego poświadczenia dziedziczenia / sądowego stwierdzenia nabycia spadku.  Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem kolejnego miesiąca po nabyciu danej nieruchomości.

Sprzedaż / wynajem odziedziczonej nieruchomości

Przepisy podatkowe, które obowiązują od 1 stycznia 2019 r. przewidują, że odziedziczoną nieruchomość można sprzedać bez konieczności zapłaty podatku dochodowego, jeżeli upłynęło 5 lat, liczonych od daty jej nabycia przez spadkodawcę.

Wcześniej sprzedaż odziedziczonych nieruchomości (ich części lub udziału w nieruchomości) przed upływem 5 lat od ich odziedziczenia przez spadkobiercę zawsze wiązała się z obowiązkiem.

Różnica pomiędzy obydwoma wyżej przywołanymi stanami prawnymi polega zatem na tym, że obecnie spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego od razu po jej odziedziczeniu, jeżeli zmarły spadkodawca nabył nieruchomość na co najmniej 5 lat przed swoją śmiercią. Jeżeli spadkodawca nabył nieruchomość na 3 lata przed śmiercią, spadkobierca, aby nie zapłacić podatku dochodowego, musi powstrzymać się z jej sprzedażą jeszcze przez dwa lata od chwili śmierci spadkodawcy.

Jak widać, otrzymanie nieruchomości w spadku wymaga od spadkobiercy należytej dbałości związanej z uregulowaniem jej stanu prawnego. Co istotne należy pamiętać, że spadkobiercę obciąża obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu, w tym należnego czynszu, począwszy od chwili śmierci spadkodawcy. Obowiązku tego nie eliminuje nieujawnienie prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości, ponieważ spadek jest nabywany w mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy.

Nieruchomość można również wynająć, oczywiście pamiętając że tak samo jak w przypadku umowy sprzedaży, umowę najmu muszą zaakceptować i podpisać wszyscy właściciele. Poza tym pamiętajmy o należnym Urzędowi Skarbowemu podatku od najmu nieruchomości. Więcej szczegółów na ten temat znajdziecie w naszym innym wpisie na blogu: https://dorotagagat.eu/formy-rozliczania-najmu-prywatnego/

Pamiętaj !!!

Możesz sprzedać jedynie tyle ile masz własności !!! Jeśli posiadasz udział w nieruchomości chcąc ją sprzedać musisz podjąć tą decyzję z innymi współwłaścicielami. Najefektywniej jest sprzedać ją jednemu kupującemu i podzielić uzyskaną ze sprzedaży kwotę zgodnie z udziałami we własności.

Istnieje również możliwość wykupienia udziałów przez jednego współwłaściciela. Zazwyczaj korzysta się z tego rozwiązania gdy jedna z osób spadkujących korzysta lub planuje korzystać z nieruchomości i chce mieć do niej pełne prawo. Wówczas proponowane jest zlecenie wykonania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego w celu sprawiedliwego wykupu współwłaścicieli.

OPISANE WYŻEJ INFORMACJĘ DOTYCZĄ SPADKOWANIA NIERUCHOMOŚCI BEZ TESTAMENTU.

Już niedługo na naszym blogu ukażą się dwa nowe wpisy będące kontynuacją powyższego wpisu o spadkowaniu tj. pierwszy o spadkowaniu na drodze testamentu oraz drugi podnoszący kwestię zachowku.

IM DŁUŻEJ ZWLEKASZ TYM WIĘCEJ CZEKA CIĘ DOKUMENTÓW, PROBLEMÓW, WIZYT W URZĘDACH I OPŁAT. ZAŁATW SPRAWĘ JUŻ DZIŚ. NIE CZEKAJ NA JUTRO.