Z racji wykonywanej od kilkunastu lat działalności zawodowej w obrębie nieruchomości czy to jako rzeczoznawca majątkowy, czynny inwestor czy teraz od 2020r. jako pośrednik i zarządca nieruchomości w stałym obszarze moich zainteresowań są faktyczne ceny nieruchomości.

Ceny te w ostatnim czasie budziły wiele emocji z racji dynamicznego wzrostu w ostatnich latach. Teraz, w obliczu pandemii, zainteresowani tym rynkiem zadają sobie pytanie, jak będą się one kształtować w bliższej i dalszej przyszłości.

Wielu z obserwatorów swoje opinie kształtuje na bazie cen ofertowych.

Z kilkunastoletniego doświadczenia widzę jak duża jest rozpiętość miedzy cenami oczekiwanymi a rzeczywistymi za jakie klienci nabywają nieruchomości.

Z racji działalności jako rzeczoznawca majątkowy, mam stały dostęp do wszystkich aktów notarialnych na naszym terenie. Na tej podstawie przedstawię analizę rynku nieruchomości na terenie powiatu ostrowieckiego za okres od stycznia 2019 do września 2020. Na naszym firmowym blogu http://klaudiagagat.eu/blog/ można znaleźć wiele innych analiz  cen nieruchomości na terenie powiatu ostrowieckiego,  starachowickiego i opatowskiego.

Możliwe że z czasem i w miarę posiadanych możliwości czasowych analizy te poszerzę o inne powiaty naszego województwa.

 Zapraszam do lektury materiału!

GRUNTY ROLNE NIEZABUDOWANE

Dokonano analizy rynku nieruchomości niezabudowanymi przeznaczonymi pod uprawę rolną na terenie powiatu ostrowieckiego w okresie ostatnich dwóch lat tj. od stycznia 2019r do września 2020r. Badając pod uwagę rynek można stwierdzić, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na wymienionym powyżej terenie jest słabo rozwinięty.

Na trenie powiatu dominują nieduże gospodarstwa rolne o powierzchni do ok. 10 ha. Stopień mechanizacji rolnictwa jest średni, stąd popyt na grunty orne o powierzchni do ok. 5 ha.

Na lokalnym rynku nieruchomości stwierdzono występowanie transakcji kupna sprzedaży podobnych nieruchomości rolnych. Analizowane transakcje dotyczyły sprzedaży gruntów rolnych pomiędzy osobami fizycznymi. Przeanalizowano wszystkie transakcję kupna – sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych, których w wyznaczonym okresie było tylko 90.

Najwyższe ceny transakcyjne osiągnęły grunty rolne o wielkości od 2,0000 ha do 5,0000 ha. Na zwiększony popyt na grunty rolne o tej wielkości ma wpływ dofinansowanie ze środków  Unii Europejskiej z przeznaczeniem na rozwój rolnictwa.

Grunty o mniejszym obszarze z uwagi na trudności w mechanicznej uprawie osiągnęły ceny niższe, natomiast grunty o areale większym cieszą się mniejszym popytem z uwagi na fakt, iż środki produkcji, jakimi dysponują miejscowi rolnicy, nie pozwalają na uprawę większych areałów. W okolicy są duże gospodarstwa rolne – ponad 60 ha, których dzierżawcy i właściciele nie są zainteresowani areałem poniżej 2,000ha, jeśli nieruchomość nie jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie ich nieruchomości.

W okresie od stycznia 2019r. do września 2020r. najwięcej transakcji miało miejsce w gminie Waśniów było ich 32, następnie w Ćmielowie 22. Najmniej bo tylko 3 było na terenie gminy Ostrowiec z uwagi na jej miejski charakter. Z uwagi na ten fakt teren gminy Ostrowiec został pominięty w analizie.

Najistotniejszym atrybutem cenotwórczym nieruchomości wpływającym na  zróżnicowanie cen transakcyjnych jest jakość bonitacyjna gleby określająca jej możliwości produkcyjne. Czym ten wskaźnik bonitacji jest wyższy tym cena za taką działkę wzrasta.

Wysoki wpływ na cenę ma lokalizacja – bliskość od siedliska rolników, a wiąże się to z mniejszymi kosztami związanymi z dojazdem. Położenie znacząco wpływa na wartość nieruchomości na analizowanym obszarze. W przypadku nieruchomości rolnych ważnym czynnikiem jest droga dojazdowa i jej jakość (nawierzchnia). W praktyce niejednokrotnie istnieją grunty rolne bez dróg dojazdowych bądź takie, do których droga dojazdowa ma charakter umowny, zwyczajowy, bez uregulowanego stanu prawnego. Takie działki gruntu osiągają niższe ceny.

Kształt działki ma nieco niższy wpływ na jej wartość. Działki o kształcie mocno wydłużonym i wąskim osiągają niższe ceny.

Ceny transakcyjne nieruchomości rolnych kształtują się w przedziale od 0,56 zł/m2 do 7 zł/m2.

W badanym okresie, na przyjętym rynku nieruchomości, upływ czasu nie wpływał w znaczącym stopniu na zmianę cen nieruchomości tego typu.

Najdroższe nieruchomości znajdują się na terenie gminy Waśniów tam średnia cena 1 ha osiąga poziom ok. 30 000 zł za 1 ha, najtańsze zaś są na terenie gm. Bałtów ok. 16 000 zł za ha.

Wyniki gminy Ćmielów w 2020r w zakresie średniej ceny należy mocno skorygować gdyż w tym czasie miał miejsce 3 duże transakcję o zdecydowanie wysokich cenach jednostkowych i nierynkowych atrybutach, ostatecznie mające wpływ na zawyżenie średniej ceny. Pomijając wspomniane nierynkowe transakcje na terenie gminu Ćmielów za 1 ha gruntu rolnego klienci płacili ok. 27 000 zł.

Zastanawiasz się  ile warta jest Twoja nieruchomość?

Zapraszamy w każdy piątek na darmowe i niezobowiązujące konsultacje z rzeczoznawcą majątkowym w siedzibie firmy przy ul. ul. Sienkiewicza 54 w Ostrowcu Św., w godzinach 8.00-18.00

Właścicielem naszej firmy jest  biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Kielcach w zakresie szacowania nieruchomości z kilkunastoletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Za nami ponad 5 000 wycen.  Korzystając z usług naszej firmy Klient pozna realną cenę, za jaką można sprzedać daną nieruchomość. Swoją wiedzę o wartości opieramy o rzeczywiste akty notarialne transakcji nieruchomości jakie miały miejsce na terenie woj. świętokrzyskiego i mazowieckiego a nie tylko ceny ofertowe.  Warto w takim przypadku wesprzeć swoje emocje głosem zdrowego rozsądku i praktycznej wiedzy.

“Cena jest tym, co płacisz. Wartość jest tym, co otrzymujesz” Warren Buffett.